Grondbeleid
Meer informatie
Visie
Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de uitvoering van de programma’s zoals Ruimtelijke ontwikkeling, Milieu en Economie, kunst en cultuur. De beschikbaarheid van gronden en gebouwen zijn immers belangrijk voor de diverse maatschappelijke activiteiten. Dat maakt grond- en vastgoedbeleid een van de middelen die de gemeente kan inzetten bij het stimuleren of faciliteren van die activiteiten binnen haar grondgebied.
Een belangrijk thema is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in de ruimtevraag. Uitgaande van het grondbeleid als ondersteunend instrument stellen we ons in dit kader de vraag hoe we een bijdrage kunnen leveren aan de daarbij behorende opgaven en ambities. Anders geformuleerd: hoe kunnen we een bijdrage leveren aan de waardecreatie, in coöperatie met onze inwoners, ondernemers en andere partners?
De kern van waardecreatie is het centraal stellen van het maatschappelijke effect van een gebiedsontwikkeling. Dat gebeurt vanuit een breed perspectief. Bijvoorbeeld of een gebiedsontwikkeling bijdraagt aan een gezonde leefomgeving of aan meer werkgelegenheid. Dit maatschappelijk effect wegen we af tegen de financiële investering en risico’s in een gebiedsontwikkeling.
Hierbij beoordelen van we de noodzakelijke of wenselijke gemeentelijke rol van geval tot geval. Het grondbeleid vraagt om maatwerk per afzonderlijke situatie. Afhankelijk van de specifieke situatie , de specifieke ambities en de specifieke afweging die de gemeente maakt bij een ontwikkeling, kiest de gemeente een rol in haar grondpolitiek. De gemeente kan hierbij kiezen uit faciliterend grondbeleid, proactief faciliterend grondbeleid en actief grondbeleid. Als een ruimtelijke ontwikkeling ongewenst is werkt de gemeente niet mee.
In 2014 heeft de gemeenteraad de Nota Grondbeleid vastgesteld. Daarin is vastgelegd dat de gemeente geen actief grondbeleid voor staat. Alleen, als de markt belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen niet op pakt of op kan pakken, maakt de gemeente een afweging of zij een actieve rol wil en kan spelen.
De wereld is inmiddels veranderd. Ondanks dat de wereld gebukt gaat onder de COVID-19 pandemie, is de vastgoedmarkt volop in beweging. Ook in Deventer. De stad heeft de ambitie om een ongedeelde stad te zijn met een fijn vestigingsklimaat, de juiste voorzieningen en aantrekkelijke woon- en werklocaties. Dat betekent ook een impuls aan de woningbouw die bereikbaar is voor alle doelgroepen met nadruk op betaalbaarheid.
Deventer staat daarom voor een opgave met een schaal die veel groter is dan in achterliggende periode 2010 -2020. Daarop dient ook het grondbeleid te worden afgestemd. De ambities van Deventer vragen een meer actieve afweging over de gemeentelijke rol in de ruimtelijke ontwikkelingen. Daartoe moet het grondbeleid worden geactualiseerd, gericht op een evenwicht in de rol die de gemeente wil en kan vervullen, varierend van faciliterend tot actief. Een grondbeleid dat aansluit op de Omgevingswet en een sterk verband heeft met de Omgevingsvisie. Een grondbeleid dat effectief wordt ingezet als middel om de beleidsdoelen en ambities van Deventer waar te maken.
Aan een nieuwe Nota Grondbeleid wordt inmiddels gewerkt.
De kansen en risico’s die horen bij grond- en vastgoedinvesteringen, hebben invloed op de algemene financiële positie van de gemeente. Dit beschrijven wij in het Meerjarenperspectief grondbeleid (MPG 2021) bij de jaarrekening 2020.
Uitvoering
Er staat een stevige druk op de woningmarkt. De vraag is ongekend hoog, de gemeente zet in op het realiseren van een aanzienlijk bouwprogramma. Gemeente en marktpartijen kunnen dit alleen realiseren indien zij hierin samen optrekken. Onderzocht wordt welk deel daarvan nog in de bestaande bebouwde kommen kunnen worden gerealiseerd.
De gemeente is nu al actief betrokken bij een aantal locaties in met name Deventer, zoals het Havenkwartier, Sluiskwartier, Shitalocatie en van Heetenstraat. Maar ook de markt werkt aan diverse ontwikkelingen. Voorbeelden daarvan zijn de voormalig Aupinglocatie, Senzora, Kop Handelskade, Roto Smeets en Geertruidentuin . De gemeente vervult hierin een faciliterende rol.
In aanvulling zal daarop ook buiten de bestaande bebouwing moeten worden gezocht. Een deel daarvan wordt ontwikkeld onder actieve regie van de gemeente. Voorbeelden daarvan zijn Steenbrugge, Tuinen van Zandweerd en Eikendal. De uitbreiding van Bathmen (Bathmense Enk, fase III) wordt door marktpartijen gerealiseerd.
Voor het A1 Bedrijvenpark wordt inmiddels gewerkt aan de voorbereiding van het westelijke deel. Het oostelijk deel is praktisch helemaal uitgegeven. Als de huidige vooruitzichten werkelijkheid worden en ook de uitgifte van het westelijk deel snel zal zijn gerealiseerd, is een standpunt nodig of, in aanvulling op de ruimte die ontstaat door transformatie van de bestaande terreinen, behoefte is aan een nieuw bedrijventerrein.
Modernisering en herinrichting van de oudere bedrijventerreinen Kloosterlanden en Bergweide kunnen belangrijke impulsen op het gebied van duurzaamheid, toegankelijkheid en leefbaarheid geven. Mogelijk kan het grondbeleid hier een faciliterende en stimulerende rol spelen. Daarbij denken we aan de inzet van het instrument “erfpacht”.
Interessant daarin is ook de ontwikkeling binnen de Poort van Deventer, met daarin de (door)ontwikkeling van het S/Park en het Gasfabriekterrein. We zien dit als een kansrijk gebied voor startups en hoogwaardige, innovatieve en duurzame bedrijvigheid. Hier liggen ook kansen voor een transferium nabij de A1 dat bijdraagt aan duurzame mobiliteit.
Belangrijk is het perspectief voor de bedrijfskavels aan de Westfalenstraat, waar zich het Cleantech Center Deventer vestigt. Hierdoor komt de huidige locatie van de Milieustraat aan de vierde havenarm vrij, wat ruimte biedt aan nieuwe watergebonden bedrijvigheid. Op die plek wordt een containerterminal ontwikkeld.
De vooruitzichten voor de sport- en leisurestrook langs de Holterweg zijn ook meer positief geworden. Hoewel het exploiteren van dergelijke functies in nieuwbouw lastig is, bestaat er vanuit de markt toch weer goede belangstelling.
Informatie over alle gemeentelijke projecten is te vinden op de site www.deventerverkoopt.nl . Deze site wordt goed gevonden en bezocht. Dat komt ook doordat meerdere particuliere ontwikkelaars ook van deze site gebruik maken.
De financiële consequenties van de projecten waarvoor de gemeente Bouwgronden in Exploitatie heeft zijn opgenomen in grondexploitatieberekeningen, waarbij voorzieningen worden aangehouden voor verwachte verliezen voorzieningen en weerstandsvermogen voor mogelijke risico's. De omvang hiervan is gerapporteerd in de Jaarrekening 2020 en in meer detail in het MPG 2021.
Weerstandsvermogen en risicomanagement
Meer informatie
Inzicht
Weerstandsvermogen is het vermogen van de gemeente om financiële tegenvallers op te kunnen vangen zonder dat dit invloed heeft op het uitvoeren van de programma’s.
In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing laten we zien hoe het weerstandsvermogen is samengesteld en hoe het tot stand komt. Het geeft antwoord op de vraag: hoe goed kan de gemeente tegen een stootje?
Ontwikkelingen en conclusies
De paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing is opgesteld volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), de beleidsnota Risicomanagement en Weerstandsvermogen – geactualiseerde beleidsnota 2015 en de beleidsnota reserves en voorzieningen (2018).
Weerstandsvermogen
Ratio weerstandsvermogen = €16.886.000 / €15.900.000 = 1,06
De totale omvang van de beschikbare weerstandscapaciteit (teller) is €16.886.000. De beschikbare weerstandscapaciteit is daarmee €1.051.000 hoger dan de capaciteit opgenomen in de jaarrekening 2020. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een storting van €1,0 miljoen in de specifieke weerstandsreserve voor de risico’s Slim Warmtenet Zandweerd – fase 1 (raadsbesluit 7 oktober 2020).
De totale omvang van de benodigde weerstandscapaciteit (noemer) is €15.900.000. Ten opzichte van de jaarrekening 2020 is dit €1.350.000 hoger. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een hoger risico in de grondexploitaties (o.a. Poort van Deventer en Teugseweg - zie paragraaf grondbeleid) en het risico rondom de aardgasvrije wijk (Slim Warmtenet Zandweerd).
Conform de beleidsnota risicomanagement en weerstandsvermogen houden we, naast de geïnventariseerde risico’s rekening met een extra buffer voor financiële tegenvallers waar niemand rekening mee houdt. Deze zogenaamde minimumnorm biedt een soort veiligheidsmarge.
Voor het bepalen van de minimumnorm wordt de ‘artikel 12-norm’ van de Financiële verhoudingswet (Fvw) gehanteerd (zie artikel 23, lid 1 – Fvw). Hierin wordt uitgegaan van 2% van de algemene uitkering uit het gemeentefonds en 2% van de OZB capaciteit 2022.
Doordat ten opzichte van de vorige bepaling van de ratio weerstandsvermogen de omvang van de risico’s (benodigde weerstandscapaciteit) in verhouding tot het weerstandsvermogen (beschikbare weerstandscapaciteit) beperkt is gestegen (ca. €300.000), is de uitkomst van de ratio gering verslechterd (ratio was 1,088).
Relevante aspecten
- 51 risico’s komen in aanmerking voor het aanhouden van weerstandsvermogen.
- 11 van deze risico’s hebben een risicoscore ≥ 9.
- Er zijn geen risico’s (negatief gevolg) waarop gerelateerde kansen (positief gevolg) in mindering zijn gebracht.
Belangrijke conclusies
De uitkomst van de ratio weerstandsvermogen is 1,06. In de jaarrekening 2020 was de uitkomst 1,088. Conform het bestuursakkoord beschikken we over voldoende weerstandsvermogen wanneer de uitkomst van de ratio minimaal 1 is. Volgens de uitgangspunten in de beleidsnota reserves en voorzieningen wordt het overschot (dit is het bedrag dat nodig is om een weerstandsratio 1 te krijgen) toegevoegd aan de generieke weerstandsreserve.
De gemeente beschikt met deze uitkomst op dit moment over voldoende weerstandsvermogen om de belangrijkste financiële risico’s volledig op te vangen.
Door de gevolgen van de Coronacrisis is de economische groei in zeer korte tijd omgeslagen naar een flinke economisch krimp voor de komende jaren. De gevolgen daarvan zijn nog niet te overzien. Daarnaast hebben de fondsbeheerders van het gemeentefonds (algemene uitkering) besloten de besluitvorming voor de invoering van de nieuwe verdeling van het gemeentefonds aan het volgend kabinet te laten. Dit betekent dat de invoering van de nieuwe verdeling opschuift naar 1 januari 2023 en de financiële effecten voor de gemeente Deventer nog even onzeker blijven.
De gemeente Deventer zal de financiële risico’s en ontwikkelingen continue en nauwlettend volgen. Waar mogelijk en noodzakelijk worden extra beheersmaatregelen genomen. In de meerjarenbegroting 2022-2025 wordt de ratio weerstandsvermogen opnieuw bepaald.
Weerstandsvermogen
Hoe goed kan de gemeente tegen een stootje?
Weerstandsvermogen is het vermogen van de gemeente om financiële tegenvallers op te kunnen vangen zonder dat dit invloed heeft op het uitvoeren van de programma’s.
Deventer maakt onderscheid tussen specifiek weerstandsvermogen en generiek weerstandsvermogen. Het specifieke weerstandsvermogen is gebaseerd op de specifiek gekwantificeerde risico’s. Bekende voorbeelden zijn de risico’s met betrekking tot de grondexploitatie en bijstandsuitkeringen. Daarnaast loopt Deventer risico’s als gevolg van economische vooruitzichten en politieke- en bestuurlijke besluitvorming.
Voorbeelden daarvan zijn de gevolgen van de Coronacrisis, de algemene uitkering (gemeentefonds) en op dit moment de herijking van de verdeling van het gemeentefonds, verkoop van gronden en panden, de verbonden partijen, de garantstellingen en de nog te implementeren lopende heroverwegingen. Om te bepalen of Deventer beschikt over voldoende weerstandsvermogen wordt drie keer per jaar in het kader van de planning & control cyclus de ratio weerstandsvermogen bepaald.
Ratio weerstandsvermogen = Beschikbare weerstandscapaciteit : Benodigde weerstandscapaciteit
Beschikbare weerstandscapaciteit
De beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet-begrote kosten die onverwacht en substantieel zijn te dekken. Voor Deventer zijn dit de specifieke weerstandsreserve¹, de onbenutte (flexibele) begrotingsruimte, de onbenutte investeringsruimte, de onbenutte belastingcapaciteit en de stille reserves.
Benodigde weerstandscapaciteit
De benodigde weerstandscapaciteit bestaat uit de risico’s die gemeente Deventer loopt inclusief een extra minimumnorm (zie onder benodigde weerstandscapaciteit) die Deventer berekent.
Deventer gebruikt een risicodatabase. Daarin worden de risico’s geregistreerd. In deze paragraaf wordt alleen uitgegaan van de risico’s met een financieel gevolg waarvoor weerstandsvermogen (een financiële buffer) wordt aangehouden. De belangrijkste financiële risico’s zijn in beeld.
Ratio weerstandsvermogen
De beschikbare weerstandscapaciteit moet minimaal gelijk zijn aan de benodigde weerstandscapaciteit om voldoende weerstand te kunnen bieden als de risico’s zich voordoen. Deze verhouding wordt bepaald door de ratio weerstandsvermogen:
Ratio weerstandsvermogen = Beschikbare weerstandscapaciteit: Benodigde weerstandscapaciteit
De gemeente beschikt over voldoende weerstandsvermogen als de uitkomst van deze ratio minimaal 1 is.
Beschikbare weerstandscapaciteit:
€15.551.000 + €235.000 + €350.000 + €1.000.000 = €16.886.000
Benodigde weerstandscapaciteit:
€11.900.000 + €4.000.000 = €15.900.000
Deze twee uitkomsten geven het volgende resultaat:
Ratio weerstandsvermogen = €16.886.000 / €15.900.000 = 1,06
De beschikbare weerstandscapaciteit is hoger dan de benodigde weerstandscapaciteit. Dit betekent dat er voldoende weerstandsvermogen is om volledig de gevolgen van het optreden van risico’s financieel op te vangen.
Conform het bestuursakkoord beschikken we over voldoende weerstandsvermogen wanneer de uitkomst van de ratio minimaal 1 is. Volgens de uitgangspunten in de beleidsnota reserves en voorzieningen wordt het overschot (dit is het bedrag dat voor een hogere uitkomst van de ratio 1 zorgt) toegevoegd aan de generieke weerstandsreserve. Om tot een score van 1,00 te komen wordt €986.000 toegevoegd aan de generieke weerstandsreserve. Deze toevoeging vindt plaats in de meerjarenbegroting 2022-2025.
Algemene risicogebieden
Naast de ingeschatte risico’s heeft Deventer ook te maken met algemene onzekerheden.
Onder andere:
- Effecten als gevolg van de Coronacrisis;
- Algemene uitkering (onzekerheid verdeelsystematiek en soms sterk fluctuerende accressen);
- BTW/BCF (ontwikkelingen en plafond BCF);
- Leegstand onroerende panden in eigendom;
- Restauratie monumentale panden;
- Financieringsrisico’s (rente- en kredietrisico’s);
- Garantstellingen (kans op aflossen krediet vanwege insolventie kredietnemer);
- Te ontvangen subsidies (kans op terugvordering door niet voldoen aan de subsidievoorwaarden).
Op basis van wat we nu weten, kunnen deze onzekerheden (risico’s) niet worden gekwantificeerd.
Voor het opvangen hiervan zijn algemene weerstandsbudgetten beschikbaar. De omvang van de generieke weerstandsreserve is €6,8 miljoen per 01-01-2021, die naar verwachting oploopt tot een bedrag van eenmalig €7,2 miljoen in 2025. Het totaal van deze bedragen vormt samen met de beschikbare weerstandscapaciteit het totale weerstandsvermogen.